Dlaczego większość moich spłat kredytu hipotecznego zaczyna się od odsetek?

Category: Przez Cały
17 lutego 2021

Na kwotę raty kredytu hipotecznego składa się spłata odsetek i kapitału. W trakcie trwania kredytu hipotecznego stosunek odsetek do kwoty głównej ulegnie zmianie.

Początkowo płatność właściciela domu będzie stanowić głównie odsetki, z niewielką kwotą kapitału. W miarę zapadalności kredytu hipotecznego główna część spłaty wzrośnie, a część odsetkowa zmniejszy się. Wynika to z faktu, że naliczane odsetki są oparte na bieżącym saldzie kredytu hipotecznego, które maleje wraz ze spłatą większej kwoty kapitału. Im niższy kapitał hipoteczny, tym mniejsze odsetki.

Na przykład weź zwykły kredyt hipoteczny na 100 000 USD z oprocentowaniem 4% rocznie i okresem spłaty wynoszącym 24 lata. Roczna spłata kredytu hipotecznego wynosi 6558,68 USD. Pierwsza płatność będzie obejmować odsetki w wysokości 4000 USD (100 000 USD x 4%) oraz spłatę kwoty głównej w wysokości 2558,68 USD (6558,68 USD – 4000 USD). Saldo kredytu hipotecznego po tej spłacie wynosi 97 441,32 USD (100 000 – 2 558,68 USD).

Następna płatność będzie równa pierwszej, 6558,68 USD, ale teraz będzie miała inny procent odsetek w stosunku do kwoty głównej. Odsetki za drugą płatność wyniesie 3897,65 USD (97 441,32 USD x 4%), podczas gdy przedpłata główna wyniesie 2661,03 USD (6558,68 USD – 3897,65 USD).

Główna część drugiej płatności jest o około 100 USD większa niż pierwsza. Dzieje się tak, ponieważ właściciel domu zapłacił pieniądze na poczet kwoty głównej – zmniejszając ją – a nowa płatność odsetek jest obliczana na podstawie niższej kwoty głównej. Pod koniec okresu spłaty kredytu spłaty będą dotyczyły głównie spłaty kapitału.

To jest podstawowy przykład wykorzystania tradycyjnej pożyczki zwykłej waniliowej. W przypadku egzotycznych kredytów hipotecznych właściciele domów mogą wybrać miesięczne spłaty kredytu hipotecznego.

Jak amortyzuje się kredyty hipoteczne

Chociaż część odsetek zmniejsza się co miesiąc, same spłaty kredytu hipotecznego nie zmniejszają się w czasie. Więcej pieniędzy przeznacza się na saldo kapitału, które jest w pełni amortyzowane przez cały okres pożyczki. W rezultacie w miarę upływu lat więcej płatności właściciela domu przeznaczane jest na kapitał, przyspieszając tempo, w jakim właściciel domu buduje kapitał własny i zmniejszając kwotę zadłużenia. W ciągu 30 lat 30-letniej stałej hipoteki właściciel domu zwiększa swoją pozycję kapitałową o wiele bardziej z każdą dokonaną płatnością w porównaniu do płatności dokonanych w pierwszym i drugim roku.

Zmniejszanie płatności

Istnieją jednak pewne sytuacje, w których spłaty kredytu hipotecznego mogą się zmniejszyć.

W przypadku kredytu hipotecznego o regulowanej stopie procentowej (ARM) płatności mogą z czasem maleć. W przypadku tego rodzaju kredytów hipotecznych oprocentowanie waha się w oparciu o indeks, który odzwierciedla koszt pożyczkodawcy związanego z pożyczką na rynkach kredytowych. Płatności na ARM mogą się zmniejszyć, jeśli stopa referencyjna pożyczki będzie spadać w trakcie trwania pożyczki. Jednak ARM ma równy potencjał wzrostu płatności, czasami znacznie. Dokumenty kredytowe określają, o ile może wzrosnąć oprocentowanie każdego roku, a także maksymalne, jakie może wzrosnąć w całym okresie kredytowania. Wcześniejsze  

Kredytobiorca, który musi płacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego w pierwszych latach kredytu, może z czasem zauważyć, że jego spłata kredytu hipotecznego spada. Większość firm hipotecznych ogranicza kredyty do 80% ceny zakupu lub wartości domu, w zależności od tego, która z tych kwot jest niższa, a pozostałe 20% pożyczkobiorcy powinno wpłacić jako zaliczkę.

Ten współczynnik wartości kredytu do wartości [LTV] ma na celu ochronę pożyczkodawcy, jeśli wartość domu spada, a kredytobiorca jest winien więcej niż jest wart domu. W niektórych sytuacjach pożyczkodawcy pozwalają właścicielom domów pożyczyć więcej niż 80% ceny zakupu, ale pożyczkodawcy będą wymagać ubezpieczenia kredytu hipotecznego jako części umowy. To ubezpieczenie chroni pożyczkodawcę, jeśli musi on przejąć nieruchomość, która jest warta mniej niż saldo kredytu. Kredytobiorca opłaca składki ubezpieczeniowe w ramach miesięcznej raty kredytu hipotecznego.

Gdy saldo pożyczki pożyczkobiorcy spadnie do pewnego procentu wartości domu – zwykle 78% – pożyczkobiorca może zwrócić się do pożyczkodawcy o rezygnację z ubezpieczenia hipotecznego. Zakładając, że kredytobiorca odniesie sukces, spłata kredytu hipotecznego zmniejszy się za pozostałą część kredytu, ponieważ nie obejmuje już składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy