Oto jak sfinansować przebudowę

Oto jak sfinansować przebudowę
16 października 2020

Finansowanie projektu przebudowy nie musi być bzdurą. Oto plan gry umożliwiający wybranie najlepszej oferty.

Udostępnij tę historię

  • Udostępnij to na Facebooku
  • Udostępnij to na Twitterze

Udostępnij wszystkie opcje udostępniania dla: Oto jak sfinansować przebudowę

  • Pinterest
  • E-mail

Do niedawna pożyczanie pieniędzy na nową kuchnię, dobudowę drugiego piętra lub inne ulepszenia domu oznaczało pójście do banku, spotkanie z urzędnikiem pożyczkowym i nadzieja na najlepsze. Dziś jednak masz o wiele więcej możliwości finansowania ulepszeń domu. Na przykład broker kredytów hipotecznych może zaoferować ponad 200 różnych programów pożyczkowych. A brokerzy to tylko jeden z wielu pożyczkodawców, którzy chętnie udzielą pożyczki dopasowanej do Twojej sytuacji – nawet jeśli Twoja historia kredytowa nie jest idealna.

Płacenie za remonty poprzez refinansowanie

Oznacza to, że możesz pożyczyć więcej pieniędzy, niż myślisz. Ale przy tak wielu konkurujących pożyczkodawcach, opcjach pożyczki i warunkach, oznacza to również, że kupowanie pożyczek na przebudowę domu może być równie trudne jak poszukiwanie domu. Możesz pominąć całe zamieszanie i wylądować na odpowiednim programie pożyczkowym poprzez:

  1. Wiedząc, ile potrzebujesz pieniędzy i ile w przybliżeniu możesz uzyskać od samego początku
  2. Zawężenie niezliczonych opcji pożyczek do tych, które odpowiadają Twoim potrzebom i finansom
  3. Skoncentruj się na pożyczkodawcach, którzy najprawdopodobniej udzielą takiej pożyczki, jaką chcesz.

Jak dużo możesz pożyczyć?

Niezależnie od tego, czy zatrudniasz wykonawcę, czy sam podejmujesz się pracy, zacznij od dokładnego oszacowania kosztów projektu.

Pożyczkodawcy będą nalegać na określoną kwotę, zanim zaczną z tobą pracować. Jeśli zatrudniasz wykonawcę, zacznij od mocnej oferty, z podziałem na robociznę i materiały. Następnie dodaj 10 procent na niespodzianki. W pracy wykonasz samodzielnie, skompiluj szczegółową listę materiałów z ilościami, kosztami i dokładną sumą. Obejmują opłaty za pozwolenia i wynajem sprzętu. Następnie dodaj poduszkę od 20 do 30 procent, aby być bezpiecznym.

Kiedy już wiesz, ile potrzebujesz na sfinansowanie projektu remontu domu, ile otrzymasz? Pomimo obietnic i hype pożyczkodawców w swoich reklamach i materiałach promocyjnych, to, ile możesz pożyczyć, zależy od Twojej zdolności kredytowej, stosunku wartości kredytu do wartości i Twojego dochodu. Te czynniki pomagają również określić stopę procentową, długość pożyczki i czy zapłacisz punkty.

Twoja zdolność kredytowa. Najlepsze stawki i warunki trafiają do właścicieli domów z oceną A – bez opóźnień w płatnościach w ciągu ostatnich 12 miesięcy i bez przekroczonych limitów kart kredytowych. Jedna lub dwie spóźnione płatności lub przekroczone karty kredytowe prawdopodobnie nie wykluczą Cię z gry, ale możesz skończyć z wyższą stopą procentową i mniejszą pożyczką.

Stosunek kredytu do wartości

Do określenia kwoty kredytu pożyczkodawcy posługują się współczynnikiem kredytu do wartości (LTV), który stanowi procent wartości szacunkowej Twojego domu. Zwykły limit to 80 procent – lub 100 000 dolarów w przypadku domu o wartości 125 000 dolarów (0,805125 000). Pożyczkodawcy odejmują saldo kredytu hipotecznego od tej kwoty, aby uzyskać maksymalną kwotę, jaką możesz pożyczyć. Zakładając, że Twoje saldo wynosi 60 000 USD, największa pożyczka, jaką możesz uzyskać, to 40 000 USD (100 000–60 000 USD = 40 000 USD). Jeśli masz dobrą zdolność kredytową, pożyczkodawca może oprzeć twoją pożyczkę na więcej niż 80% LTV; jeśli tego nie zrobisz, możesz uzyskać tylko 65 do 70 procent. Podczas gdy wielu pożyczkodawców osiąga 100 procent LTV, stopy procentowe i opłaty rosną przy tych wyższych wskaźnikach.

Twój przychód. Jeśli masz również wysokie wydatki, wysoki poziom dochodów może nie oznaczać większej pożyczki. Kredytodawcy przestrzegają dwóch zasad, aby zminimalizować swoje ryzyko:

  • Opłata za dom i inne zadłużenie powinny być niższe niż 36 procent miesięcznego dochodu brutto.
  • Sama płatność za dom (w tym kwota główna, odsetki, podatki i ubezpieczenie) nie powinna przekraczać 28 procent miesięcznego dochodu brutto. Maksymalny wskaźnik zadłużenia do dochodów wzrasta do 42 procent w przypadku drugich kredytów hipotecznych. Niektórzy pożyczkodawcy idą jeszcze wyżej, chociaż opłaty i stawki rosną – podobnie jak twoja miesięczna płatność. Jednak wskaźnik zadłużenia do dochodów wynoszący 38 procent jest prawdopodobnie najwyższym, jaki należy rozważyć.

LTV określa, ile możesz pożyczyć, a stosunek zadłużenia do dochodów określa miesięczną spłatę, do której się kwalifikujesz. W ramach tych dwóch granic największe kompromisy to stopy procentowe, okres pożyczki i punkty.

Stopy procentowe. Im mniejsze odsetki zapłacisz, tym większą pożyczkę możesz sobie pozwolić. Kredyt hipoteczny o regulowanej stopie procentowej (ARM) to jeden ze sposobów na obniżenie tej stopy, przynajmniej tymczasowo. Ponieważ pożyczkodawcy nie są związani ze stałą stawką przez 30 lat, ARM zaczynają od znacznie niższych stawek. Ale stawki mogą się zmieniać co 6, 12 lub 24 miesiące później. Większość z nich ma roczne limity wzrostów i górną granicę tego, jak wysoko rośnie stopa. Ale jeśli stawki szybko rosną, wzrosną też Twoje płatności.

Termin pożyczki. Im dłuższy kredyt, tym niższa miesięczna rata. Ale całkowite zainteresowanie jest znacznie wyższe. Dlatego za 15-letnią pożyczkę zapłacisz znacznie mniej niż za 30-letnią pożyczkę – jeśli możesz sobie pozwolić na wyższe miesięczne raty.

Zwrotnica. Każdy punkt to koszt z góry równy 1% kwoty pożyczki. Punkty to odsetki płacone z góry i mogą obniżyć miesięczne płatności. Ale jeśli twój kredyt jest mniej niż doskonały, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić punkty, aby otrzymać pożyczkę.

Jakie są opcje?

Zakupy pożyczkowe często rozpoczynają się od kredytów hipotecznych z głównego nurtu banków, spółdzielczych kas pożyczkowych i pośredników. Podobnie jak wszystkie kredyty hipoteczne, wykorzystują Twój dom jako zabezpieczenie, a odsetki od nich można odliczyć.

Jednak w przeciwieństwie do niektórych pożyczki te są ubezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA) lub Veterans Administration (VA) lub kupowane od pożyczkodawcy przez Fannie Mae i Freddie Mac, dwie korporacje utworzone w tym celu przez Kongres. Nazywane pożyczkami typu A od pożyczkodawców typu A mają one najniższe oprocentowanie. Haczyk: aby je zdobyć, potrzebujesz kredytu. Ponieważ prawdopodobnie masz kredyt hipoteczny na swoim domu, każdy kredyt hipoteczny na remont domu jest naprawdę drugim kredytem hipotecznym. Może to zabrzmieć złowieszczo, ale drugi kredyt hipoteczny prawdopodobnie kosztuje mniej niż refinansowanie, jeśli oprocentowanie istniejącego kredytu jest niskie.

Dowiedz się, uśredniając oprocentowanie pierwszego i drugiego kredytu hipotecznego. Jeśli wynik jest niższy niż obecne stawki, drugi kredyt hipoteczny jest tańszy. Kiedy powinieneś refinansować? Jeśli Twój dom znacznie się umocnił i możesz refinansować 15-letnią pożyczkę z niższym oprocentowaniem. Lub, jeśli oprocentowanie kredytu refinansowego jest niższe niż średnia pierwszego i drugiego kredytu hipotecznego. Jeśli nie refinansujesz, rozważ następujące rodzaje pożyczek:

Pożyczki pod zastaw domu. Te kredyty hipoteczne oferują korzyści podatkowe wynikające z konwencjonalnych kredytów hipotecznych, bez ponoszenia kosztów zamknięcia. Otrzymujesz całą pożyczkę z góry i spłacasz ją przez 15 do 30 lat. A ponieważ odsetki są zwykle stałe, miesięczne płatności są łatwe do zaplanowania. Wada: stawki są zwykle nieco wyższe niż w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych.

Linie kredytowe pod zastaw domu. Te kredyty hipoteczne działają trochę jak karty kredytowe: pożyczkodawcy dają ci pułap, do którego możesz pożyczyć; następnie naliczają odsetki tylko od wykorzystanej kwoty. Możesz pobierać fundusze, kiedy ich potrzebujesz – plus, jeśli Twój projekt obejmuje wiele miesięcy. Niektóre programy mają minimalną wypłatę, podczas gdy inne mają dostęp do książeczki czekowej lub karty kredytowej bez minimum. Nie ma kosztów zamknięcia. Stopy procentowe są regulowane, a większość z nich jest powiązana ze stopą podstawową.

Większość programów wymaga spłaty po 8 do 10 latach. Banki, spółdzielcze kasy pożyczkowe, domy maklerskie i firmy finansowe – wszystkie one agresywnie promują te pożyczki. Linie kredytowe, opłaty i stopy procentowe są bardzo zróżnicowane, więc rób zakupy ostrożnie. Uważaj na pożyczkodawców, którzy wciągną Cię z niską stawką początkową, a następnie podnieś ją.

Dowiedz się, jak wysoko rośnie stopa procentowa i jak to obliczono. I pamiętaj, aby osobno porównać całkowitą roczną stopę procentową (APR) i koszty zamknięcia. Różni się to od innych kredytów hipotecznych, w których koszty, takie jak wycena, udzielenie kredytu i opłaty za tytuł własności, są uwzględniane w dolnej linii RRSO dla porównania.

FHA 203 (k) Kredyty hipoteczne

Te pożyczki objęte ubezpieczeniem FHA pozwalają na jednoczesne refinansowanie pierwszego kredytu hipotecznego i połączenie go z kosztami poprawy w nowy kredyt hipoteczny. Opierają również kredyt na wartości domu po ulepszeniach, a nie wcześniej. Ponieważ Twój dom jest wart więcej, zarówno Twój kapitał, jak i kwota, którą możesz pożyczyć, są większe. Możesz zatrudnić wykonawcę lub samemu wykonać pracę.

Wadą jest to, że limity pożyczek różnią się w zależności od hrabstwa i zwykle są stosunkowo niskie. Zwykły termin to 30 lat.

Energooszczędne kredyty hipoteczne (EEM). Załóżmy, że wartość R twojego domu jest zazdrością twojego bloku. EEM od Fannie Mae lub z innego miejsca może zwiększyć stosunek zadłużenia do dochodów nawet o 2 procent. Rachunki za media są niższe w domach energooszczędnych, więc właściciel domu może sobie pozwolić na większy kredyt. EEM zostały użyte do nowej konstrukcji; pożyczkodawcy popychają je teraz do istniejących domów. EEM wymaga ustalenia, czy Twój dom spełnia surowe normy efektywności energetycznej Fannie Mae.

Pożyczki B i C. A co, jeśli masz mniej niż jeden kredyt lub nie pasujesz do zwykłej formy zatrudnienia lub dochodów? Pożyczki B i C są rezerwą. Wiele banków je oferuje, podobnie jak spółdzielcze kasy pożyczkowe, domy maklerskie i firmy finansowe. Znajdziesz również pożyczkodawców, którzy naciskają na pożyczki B i C na konsolidację zadłużenia z kuszącymi stawkami początkowymi. Uważaj jednak: Łączne odsetki i opłaty są zwykle wysokie ze względu na dodatkowe ryzyko pożyczkodawców. A ponieważ pożyczki B i C nie mają spójnych wymagań i warunków, porównanie ich jest trudne.

Personalizacja. Domy to nie jedyne zabezpieczenie kredytu. Akcje, obligacje, świadectwa depozytowe, konto oszczędnościowe, a nawet konto emerytalne lub emerytalne mogą również pomóc w uzyskaniu realnej pożyczki osobistej od wielu domów maklerskich i banków. Chociaż odsetek nie można odliczyć od podatku, stopa procentowa może być na tyle niska, że ​​te pożyczki są atrakcyjne. Oszczędzasz również zwykły tytuł, wycenę i inne koszty zamknięcia kredytu hipotecznego.

Który pożyczkodawca po co?

W przypadku linii kredytowej pod zastaw domu najlepiej zacząć od własnego banku lub unii kredytowej. Obie zazwyczaj oferują deponentom niższe stawki. Sprawdź inne źródła, aby się upewnić. Jeśli uzyskasz drugi kredyt hipoteczny, refinansowanie lub zdecydujesz się na kredyt hipoteczny FHA 203 (k), lepiej porozmawiaj z brokerem kredytów hipotecznych.

Broker ma do wyboru więcej źródeł pożyczek. Szukając brokera, zwróć się do osób, które znasz i sprawdź wszelkie otrzymane referencje. Wykonawcy są kolejnym źródłem finansowania, ale bądź ostrożny: trudno jest wybrać wykonawcę i pożyczkę, gdy są rozdzieleni. I bądź podejrzliwy wobec wykonawców, którzy kładą nacisk na miesięczną płatność zamiast na całkowity koszt zlecenia.

Karta praw pożyczkobiorcy. Artykuł Z federalnej ustawy Truth in Lending Act ułatwia określanie wielkości pożyczkodawców i pożyczek. Wymaga to od pożyczkodawców ujawnienia stóp procentowych, warunków, kosztów i cech zmiennej stopy procentowej w całkowitej RRSO, czyli wyniku, którego można użyć do porównania pożyczek. Oto kilka innych praw, o których należy pamiętać:

  • Jeśli pożyczkodawca nie ujawni RRSO, wszelkie opłaty za wniosek muszą zostać zwrócone. Informacje te zwykle otrzymujesz w formularzu z wnioskiem o pożyczkę. Jeśli jakiekolwiek warunki ulegną zmianie przed zamknięciem, pożyczkodawca musi zwrócić wszystkie opłaty, jeśli zmiany powodują, że zdecydujesz się nie kontynuować.
  • Masz trzy dni od dnia zamknięcia na anulowanie. Poinformuj pożyczkodawcę na piśmie w tym terminie, a opłaty zostaną zwrócone.

Na koniec dokładnie porównaj te opłaty. Kiedy spotkasz się z pożyczkodawcą, koszty początkowe zaczną się od raportu kredytowego od 50 do 80 USD i być może wyceny, która powinna kosztować mniej niż 300 USD. Niektórzy pożyczkodawcy używają Twojej wyceny podatku od nieruchomości, inni nie. Często można obniżyć opłaty za pożyczkę na konkurencyjnym rynku. A jeśli zostaniesz poproszony o bezzwrotną opłatę za wniosek, uważaj; renomowani pożyczkodawcy starają się utrzymać niskie opłaty z góry.

Warunki finansowe, które należy znać:

  • Roczne oprocentowanie pożyczki Lingo APR . Ostateczny koszt kredytu hipotecznego, przy uwzględnieniu wszystkich opłat z góry, uwzględnionych w podstawowej stopie procentowej
  • ARM Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu
  • Koszty zamknięcia Opłaty uiszczone z zaliczką, takie jak opłata początkowa, punkty rabatowe, ubezpieczenie tytułu własności, wycena i raport kredytowy
  • Punkty rabatowe Część odsetek zapłacona z góry. Punkty rekompensują pożyczkodawcy udzielającemu pożyczki o podwyższonym ryzyku, zwiększając odsetki zapłacone z góry bez podwyższania stóp. Jeden punkt to 1 procent pożyczki.
  • Kapitał własny Udział właściciela domu w nieruchomości, określony przez odjęcie salda kredytu z wyceny
  • Oszacowanie w dobrej wierze Ujawnienie przez pożyczkodawcę hipotecznego wszystkich przewidywanych kosztów przed zamknięciem kredytu
  • Linia kredytowa Pożyczka, w której pożyczkobiorca może zaciągnąć mniej lub więcej pieniędzy (do określonego limitu) zamiast rozpoczynać od jednej, ustalonej kwoty
  • Wskaźnik kredytu do wartości Odsetek wyceny domu, na którym pożyczkodawcy opierają wielkość kredytu
  • Kredyt-źródłowa opłata jednorazowa opłata kredytodawców ładować kiedy robią hipotecznego kredytu zazwyczaj 1 do 2 procent kwoty kredytu
  • Kredyt hipoteczny Pożyczka rozpoczynająca się od jednej kwoty i stopniowo spłacana w postaci stałych miesięcznych płatności przez określony czas
  • Broker kredytów hipotecznych Źródło pożyczek, które nie reprezentuje jednej konkretnej instytucji, ale pochodzi od wielu pożyczkodawców
  • PITI Kapitał , odsetki, podatki i ubezpieczenie, główne miesięczne koszty posiadania domu z hipoteką
  • PMI Prywatne ubezpieczenie hipoteczne. Chroni pożyczkodawcę przed stratą w przypadku niespłacenia pożyczki. PMI jest zwykle wymagany w przypadku kredytów, których stosunek wartości kredytu do wartości przekracza 80 procent.

Szukasz pomocy przy naprawach w domu? Pomocna może być gwarancja domu. Zapoznaj się z tymi szczegółowymi przewodnikami zespołu This Old House Reviews:

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy